Die Bewilligungsurkunde – Rechtssicherheit beim Immobilienkauf

Wer eine Immobilie kauft oder verkauft, trifft weitreichende Entscheidungen. Damit der Eigentumsübergang rechtlich wirksam wird, sind bestimmte formelle Schritte erforderlich. Ein zentrales Element dieses Prozesses ist die Bewilligungsurkunde, eine notarielle Erklärung, ohne die im Grundbuch keine Änderungen vorgenommen werden dürfen.

Was ist eine Bewilligungsurkunde?

Die Bewilligungsurkunde, oft auch „notarielle Bewilligung“ genannt, ist die Zustimmung einer berechtigten Person zu einer bestimmten Grundbuchänderung. Sie wird notariell beurkundet oder beglaubigt und gegenüber dem Grundbuchamt abgegeben. Damit bestätigt etwa der bisherige Eigentümer: „Ich bin damit einverstanden, dass der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen wird.“

Ohne eine solche Bewilligung darf das Grundbuchamt eine Eintragung nicht vornehmen. Das ergibt sich direkt aus § 19 der Grundbuchordnung (GBO) und dient der Rechtssicherheit im Grundstücksverkehr. Jede Änderung im Grundbuch muss von derjenigen Person bewilligt werden, in deren Recht eingegriffen wird.

Zweck und Bedeutung beim Immobilienkauf

Beim Grundstückskauf ist die Bewilligung eine feste rechtliche Voraussetzung für den Eigentumsübergang. Erst wenn der Verkäufer seine notarielle Zustimmung erteilt hat und alle weiteren Eintragungsvoraussetzungen vorliegen (z. B. Zahlung des Kaufpreises und Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung), kann das Grundbuchamt den Erwerber als neuen Eigentümer eintragen.

Die notariell beglaubigte Bewilligung stellt sicher, dass die Beteiligten ihre Erklärung bewusst und eindeutig abgeben. Der Notar prüft dazu Identität und Geschäftsfähigkeit der Erklärenden, erläutert die Tragweite der Bewilligung und sorgt für eine korrekte Formulierung. So wird verhindert, dass Eintragungen im Grundbuch ohne echte Zustimmung oder auf fehlerhafter Grundlage erfolgen.

Notarielle Form: Beurkundung oder Beglaubigung

Die Bewilligung kann in zwei Formen erfolgen:

• Öffentliche Beglaubigung: Der Notar bestätigt die Echtheit der Unterschrift. Diese Form genügt beispielsweise bei der Löschung einer Grundschuld.
• Öffentliche Beurkundung: Der gesamte Text wird vom Notar aufgenommen, vorgelesen und erläutert. Dies ist etwa beim Abschluss eines Kaufvertrags oder der Bestellung einer Grundschuld notwendig.

Welche Form erforderlich ist, hängt vom jeweiligen Sachverhalt ab. Beide Varianten bieten den hohen Beweiswert, der im Grundbuchverfahren gefordert wird.

Rechtliche Eigenständigkeit

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Bewilligung und Vertrag: Die Bewilligung ist keine vertragliche Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, sondern eine einseitige, verfahrensrechtliche Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt. Sie ermöglicht erst den Vollzug des zuvor beurkundeten Vertrags im Grundbuch. Die materielle Rechtsänderung erfolgt dann durch die Eintragung selbst.

Die Bewilligungsurkunde ist ein unverzichtbares Instrument beim Immobilienkauf. Sie schafft Transparenz und Rechtssicherheit für alle Beteiligten, gewährleistet die Richtigkeit des Grundbuchs und schützt Käufer wie Verkäufer gleichermaßen.

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