Güterstand und Immobilienerwerb: Was Käufer und Verkäufer wissen sollten.

Warum der Güterstand beim Immobiliengeschäft eine zentrale Rolle spielt: Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, denkt in erster Linie an Lage, Preis und Finanzierung. Dass auch der eheliche Güterstand erhebliche Auswirkungen auf das Immobiliengeschäft haben kann, wird hingegen häufig übersehen.

Dabei entscheidet der Güterstand unter anderem darüber, ob ein Ehegatte allein über eine Immobilie verfügen darf, wie der Grundbucheintrag zu erfolgen hat und welche Zustimmungserfordernisse bestehen.

Dieser Beitrag gibt Ihnen einen Überblick über die verschiedenen Güterstände im deutschen Recht und erläutert, welche konkreten Folgen sich daraus für den Erwerb und die Veräußerung von Immobilien ergeben.

Was ist ein Güterstand?

Der Güterstand regelt die Vermögensverhältnisse zwischen Ehegatten bzw. eingetragenen Lebenspartnern. Er bestimmt, wem das Vermögen gehört, ob und inwieweit ein Ehegatte für die Schulden des anderen haftet und wie das Vermögen bei Scheidung oder im Erbfall aufgeteilt wird bzw. welcher Vermögensausgleich zu leisten ist. Die gesetzlichen Grundlagen finden sich in den §§ 1363 bis 1519 BGB.

Wichtig: Ein Güterstand gilt für jede Ehe, auch dann, wenn kein Ehevertrag geschlossen wurde. In diesem Fall greift automatisch der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft.

Die Zugewinngemeinschaft und ihre Bedeutung für Immobiliengeschäfte

Die Zugewinngemeinschaft ist der mit Abstand häufigste Güterstand in Deutschland. Ihr Grundprinzip: Während der Ehe bleiben die Vermögen beider Ehegatten grundsätzlich getrennt. Erst bei Beendigung des Güterstandes, durch Scheidung oder Tod, wird der während der Ehe erzielte Zugewinn verglichen und ausgeglichen.

Für den Immobilienbereich ist dabei eine Regelung von besonderer Bedeutung: die Verfügungsbeschränkung nach § 1365 BGB. Danach darf ein Ehegatte nicht ohne Zustimmung des anderen über sein Vermögen im Ganzen verfügen. In der Praxis wird diese Vorschrift insbesondere dann relevant, wenn eine Immobilie den wesentlichen Teil des Vermögens eines Ehegatten ausmacht, nach der Rechtsprechung ab etwa 85 bis 90 Prozent. Wer in der Zugewinngemeinschaft lebt und eine solche Immobilie verkaufen möchte, benötigt unter Umständen die Zustimmung des Ehepartners.

Der beurkundende Notar prüft bei Immobilienkaufverträgen daher regelmäßig den Güterstand der Beteiligten. So stellt er sicher, dass alle erforderlichen Zustimmungen vorliegen und die Eintragung ins Grundbuch korrekt erfolgen kann.

Im Erbfall wirkt sich die Zugewinngemeinschaft ebenfalls auf Immobilien aus: Der gesetzliche Erbteil des überlebenden Ehegatten erhöht sich pauschal um ein Viertel (§ 1371 Abs. 1 BGB). Dies kann für die Frage, wem und zu welchem Anteil eine zum Nachlass gehörende Immobilie zusteht, von erheblicher Bedeutung sein.

Gütertrennung: Freiheit bei Immobiliengeschäften mit Nachteilen im Erbfall

Bei der Gütertrennung (§ 1414 BGB) gibt es keinerlei vermögensrechtliche Verflechtung zwischen den Ehegatten. Jeder behält sein Vermögen vollständig, ein Zugewinnausgleich findet nicht statt. Für Immobiliengeschäfte bedeutet das: Jeder Ehegatte kann frei und ohne Zustimmung des anderen über seine Immobilien verfügen. Die Verfügungsbeschränkung des § 1365 BGB greift nicht.

Diese Freiheit hat jedoch ihren Preis. Im Erbfall entfällt die pauschale Erhöhung des Erbteils um ein Viertel. Zudem ist die Gütertrennung steuerlich nachteilig: Der Zugewinnausgleichsanspruch ist hingegen nach § 5 ErbStG steuerfrei. Das ist insbesondere im Erbfall ein Vorteil, der bei Gütertrennung nicht besteht. Gerade bei Immobilienvermögen, das häufig den größten Teil des Nachlasses ausmacht, kann dies zu einer erheblichen Erbschaftsteuerbelastung führen.

Gütergemeinschaft: Gemeinsames Eigentum, gemeinsame Verfügung

Die Gütergemeinschaft (§§ 1415–1518 BGB) bildet das Gegenteil der Gütertrennung. Das Vermögen beider Ehegatten wird grundsätzlich zu einem gemeinschaftlichen Gesamtgut vereinigt. Über Grundstücke, die zum Gesamtgut gehören, können die Ehegatten nur gemeinsam verfügen. In der Praxis wird die Gütergemeinschaft heute nur noch selten vereinbart, da sie zu einer weitreichenden vermögensrechtlichen und haftungsrechtlichen Verflechtung führt.

Modifizierte Zugewinngemeinschaft: Die flexible Lösung

Für viele Ehepaare (insbesondere solche mit Immobilienvermögen) bietet die modifizierte Zugewinngemeinschaft optimale Gestaltungsmöglichkeiten. Dabei handelt es sich um eine vertragliche Anpassung der Zugewinngemeinschaft, die beispielsweise erlaubt, bestimmte Vermögenswerte wie Immobilien oder Unternehmensbeteiligungen aus dem Zugewinnausgleich herauszunehmen. Gleichzeitig bleiben die erbrechtlichen und steuerlichen Vorteile der Zugewinngemeinschaft erhalten.

Eine häufig gewählte Variante: Der Zugewinnausgleich wird auf den Scheidungsfall beschränkt und für diesen Fall vertraglich angepasst, während im Todesfall die vollen Vorteile der Zugewinngemeinschaft bestehen bleiben. So lässt sich Immobilienvermögen im Fall einer Scheidung schützen, ohne die Absicherung des überlebenden Ehegatten zu gefährden.

Internationale Ehen: Welches Güterrecht gilt?

Für Ehepaare mit Auslandsbezug stellt sich die Frage, welches nationale Güterrecht Anwendung findet. Seit dem 29. Januar 2019 richtet sich dies innerhalb der teilnehmenden EU-Mitgliedstaaten nach der Europäischen Güterrechtsverordnung (EuGÜVO). Entscheidend ist in der Regel der erste gemeinsame gewöhnliche Aufenthalt nach der Eheschließung.

Für den Immobilienerwerb ist dabei ein Aspekt besonders relevant: In vielen europäischen Ländern ist der gesetzliche Güterstand die Errungenschaftsgemeinschaft. Ehegatten, die in Errungenschaftsgemeinschaft verheiratet sind, können keine getrennten Miteigentumsanteile an Grundbesitz erwerben. Sie erwerben die Immobilie vielmehr gemeinschaftlich und werden auch so ins Grundbuch eingetragen. Dies unterscheidet sich grundlegend von der deutschen Zugewinngemeinschaft, bei der jeder Ehegatte einen eigenen Miteigentumsanteil halten kann.

Die Güterstandsschaukel: Steuerliche Gestaltung bei Immobilienvermögen

Ein in der Praxis relevantes Gestaltungsinstrument ist die sogenannte Güterstandsschaukel. Dabei wechseln die Ehegatten durch notariellen Ehevertrag zunächst von der Zugewinngemeinschaft in die Gütertrennung, wodurch ein Zugewinnausgleichsanspruch entsteht. Dieser ist nach § 5 ErbStG steuerfrei. Anschließend wechseln sie wieder zurück in die Zugewinngemeinschaft.

Auf diese Weise lässt sich unter bestimmten Voraussetzungen Vermögen (auch Immobilienvermögen) schenkungsteuerfrei zwischen Ehegatten übertragen. Die Güterstandsschaukel ist ein grundsätzlich legales Instrument, sollte jedoch stets nur nach eingehender notarieller und steuerlicher Beratung eingesetzt werden.

Frühzeitige Beratung schützt vor Überraschungen

Der Güterstand hat unmittelbare Auswirkungen auf den Erwerb, die Veräußerung und die Vererbung von Immobilien. Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, sollte sich frühzeitig mit den güterrechtlichen Rahmenbedingungen auseinandersetzen. Eine notarielle Beratung hilft, die passende Gestaltung zu finden: ob vor der Eheschließung, während der Ehe oder im Vorfeld eines konkreten Immobiliengeschäfts.

Vereinbaren Sie gerne einen Beratungstermin in unserer Kanzlei in Frankfurt am Main.

Weitere Informationen zum Güterstand: https://www.selzer-reiff.de/notar-lexikon/gueterstand/