Erbvertrag und Vollmachten für unverheiratete Paare: So sichern sie sich ab und schützen Ihre gemeinsame Immobilie

Der Immobilienkauf ist geregelt, doch was passiert danach? Warum unverheiratete Paare mit Erbvertrag, Wohnrecht und Vorsorgevollmacht vorsorgen sollten.

In unserem Ratgeber zum Immobilienkauf ohne Trauschein haben wir ausführlich dargestellt, wie Eigentumsverhältnisse, Finanzierung und Partnerschaftsvertrag beim gemeinsamen Immobilienerwerb zu regeln sind. Doch mit dem Kauf allein ist es nicht getan. Was geschieht mit der Immobilie, wenn einer der Partner stirbt? Und wer entscheidet, wenn einer von uns plötzlich nicht mehr handlungsfähig ist?

Für Ehepaare hält das Gesetz auf beide Fragen teilweise bereits Regelungen bereit: gesetzliches Erbrecht, bestimmte erbrechtliche Schutzrechte für den überlebenden Ehegatten sowie ein gesetzliches Notvertretungsrecht in Gesundheitsfragen. Für unverheiratete Paare bestehen vergleichbare gesetzliche Absicherungen regelmäßig nicht. Wer hier Sicherheit will, muss sie selbst schaffen.

In einem ausführlichen Fachbeitrag auf der Kanzleihomepage erläutern unsere Notarinnen Bettina Selzer und Sonja Reiff, wie das mit einem notariellen Erbvertrag, einer durchdachten Absicherung des Wohnrechts und den richtigen Vollmachten gelingt. Die wichtigsten Punkte stellen wir Ihnen hier vor.

Kein gesetzliches Erbrecht für unverheiratete Partner

Ohne Testament und ohne Erbvertrag greift die gesetzliche Erbfolge. Und diese kennt den unverheirateten Lebenspartner nicht. Erben sind nach §§ 1924 ff. BGB die Kinder des Verstorbenen. Gibt es keine Kinder, erben die Eltern, danach Geschwister. Der überlebende Partner geht leer aus.

Die Folgen für eine gemeinsame Immobilie sind erheblich: Die Erben treten als neue Miteigentümer ein. Sie können unter Umständen den Verkauf der Immobilie verlangen oder den überlebenden Partner zum Auszug auffordern. Ehegatten hingegen haben ein gesetzliches Erbrecht (§ 1931 BGB) und erben neben Kindern mindestens ein Viertel des Nachlasses, bei Zugewinngemeinschaft sogar die Hälfte. Für unverheiratete Partner gibt es keine vergleichbare Regelung. Sie sind erbrechtlich nicht bessergestellt als eine fremde Person.

Erbvertrag statt Berliner Testament

Das beliebte „Berliner Testament“ steht nach § 2265 BGB ausschließlich Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern zur Verfügung. Unverheiratete Paare sind davon ausgeschlossen. Einzeltestamente wären zwar möglich, sie haben aber einen entscheidenden Nachteil: Jeder Partner kann sein Testament jederzeit widerrufen oder ändern, ohne den anderen zu informieren. Eine verlässliche Absicherung bieten sie daher oftmals nicht.

Der notarielle Erbvertrag (§ 2274 ff. BGB) hingegen steht allen Personen offen, unabhängig vom Familienstand. Sein wesentlicher Vorteil liegt in der Bindungswirkung: Vertragsmäßige Verfügungen können nicht einseitig widerrufen werden (§ 2289 BGB). Beide Partner können sich darauf verlassen, dass die getroffene Regelung Bestand hat.

Der Erbvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 2276 BGB). Diese Formstrenge stellt sicher, dass beide Seiten umfassend beraten werden und die Tragweite ihrer Verfügungen verstehen.

Typische Regelungen im Erbvertrag für unverheiratete Paare mit gemeinsamer Immobilie:

• Gegenseitige Erbeinsetzung: Der überlebende Partner wird Alleinerbe oder Miterbe.
• Vermächtnisse: Der Partner erhält ein lebenslanges Wohnrecht oder einen Nießbrauch an der gemeinsamen Immobilie.
• Schlusserbeneinsetzung: Gemeinsame Kinder oder Kinder aus früheren Beziehungen werden als Erben des zuletzt Versterbenden bestimmt.
• Rücktrittsvorbehalt: Für den Fall, dass die Beziehung endet, kann ein vertragliches Rücktrittsrecht vereinbart werden. Ohne einen solchen Vorbehalt bleibt der Erbvertrag auch nach einer Trennung wirksam.

Ob ein Erbvertrag oder aufeinander abgestimmte Einzeltestamente die bessere Wahl sind, hängt vom Einzelfall ab. Gerade bei jüngeren Paaren oder sich verändernden Vermögensverhältnissen kann auch eine Kombination aus Einzeltestamenten und dinglich gesichertem Wohnrecht sinnvoll sein. Welche Gestaltung vorzugswürdig ist, kann im Rahmen einer notariellen Beratung sorgfältig abgewogen werden.

Wohnrecht und Nießbrauch: Die Immobilie im Grundbuch absichern

Um den überlebenden Partner davor zu schützen, das gemeinsame Zuhause zu verlieren, stehen mehrere Instrumente zur Verfügung:

Wohnrecht (§ 1093 BGB): Das Wohnrecht berechtigt dazu, eine bestimmte Wohnung oder ein Gebäude unentgeltlich zu bewohnen. Es wird im Grundbuch eingetragen und gilt damit auch gegenüber späteren Eigentümern, etwa den Erben. Es ist nicht übertragbar und nicht vererblich. Eine Vermietung an Dritte ist grundsätzlich nicht gestattet, es sei denn, dies wird ausdrücklich vereinbart.

Nießbrauch (§ 1030 BGB): Der Nießbrauch geht weiter. Er berechtigt nicht nur zum Bewohnen, sondern zur umfassenden Nutzung der Immobilie einschließlich einer möglichen Vermietung. Das kann wirtschaftlich sinnvoll sein, wenn der überlebende Partner die Immobilie später nicht mehr selbst bewohnen kann, aber die Mieteinnahmen zur Sicherung des Lebensunterhalts benötigt. Zudem kann der Kapitalwert des Nießbrauchs den steuerlichen Wert der Zuwendung mindern und so die Erbschaftsteuer reduzieren.

Erbeinsetzung: Die direkteste Form der Absicherung. Der überlebende Partner wird im Erbvertrag zum Alleinerben oder Miterben bestimmt und erhält unmittelbar Eigentum an der Immobilie. Dabei sind allerdings Pflichtteilsansprüche naher Angehöriger und steuerliche Aspekte zu beachten!

Welches Instrument das richtige ist, hängt wesentlich von der familiären Situation ab. Sind Kinder vorhanden, insbesondere aus früheren Beziehungen, kann eine Vermächtnislösung vorzugswürdig sein: Die Kinder werden als Erben eingesetzt, der überlebende Partner erhält ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch. Hierdurch kann die Pflichtteilsproblematik entschärft werden, und der überlebende Partner behält das Recht, in der Immobilie zu wohnen.

Patchwork-Familien: Pflichtteilsansprüche frühzeitig berücksichtigen

Besonders komplex wird die Lage, wenn Kinder aus früheren Beziehungen vorhanden sind. Diese Kinder sind pflichtteilsberechtigt gegenüber ihrem jeweiligen Elternteil. Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils und ist ein reiner Geldanspruch, der sofort mit dem Erbfall fällig wird. Ist das Vermögen überwiegend in der gemeinsamen Immobilie gebunden, kann das den überlebenden Partner in eine schwierige Lage bringen.

Gestaltungsmöglichkeiten wie ein Pflichtteilsverzichtsvertrag, eine Vermächtnislösung mit Nießbrauch oder eine über Kreuz abgeschlossene Lebensversicherung können hier Abhilfe schaffen. Die Einzelheiten erläutern die Notarinnen Bettina Selzer und Sonja Reiff im ausführlichen Fachbeitrag.

Steuerliche Aspekte bei der Immobilie

Unverheiratete Partner gehören erbschaftsteuerlich zur Steuerklasse III. Der persönliche Freibetrag beträgt lediglich 20.000 EUR im Vergleich zu 500.000 EUR bei Ehegatten. Je nach Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs gelten Steuersätze zwischen 30 und 50 Prozent. Gerade bei Immobilienvermögen kann die Steuerlast erheblich sein. Eine frühzeitige Beratung unter Einbeziehung eines Steuerberaters ist daher dringend zu empfehlen.

Vorsorgevollmacht und Patientenverfügung

Neben der erbrechtlichen Absicherung sollten unverheiratete Paare auch für den Fall vorsorgen, dass ein Partner plötzlich nicht mehr handlungsfähig ist. Seit Januar 2023 dürfen Ehepartner sich in Gesundheitsfragen für bis zu sechs Monate gegenseitig vertreten (§ 1358 BGB). Für unverheiratete Partner gilt dieses Notvertretungsrecht nicht.

Ohne Vorsorgevollmacht darf der Lebenspartner weder ärztliche Auskünfte einholen noch über Behandlungen entscheiden. Auch Bankgeschäfte, Behördenangelegenheiten oder Rechtsgeschäfte, die das Grundbuch betreffen, kann er nicht erledigen. Stattdessen bestellt das Betreuungsgericht einen rechtlichen Betreuer. Das muss nicht zwingend der Lebenspartner sein.

Mit einer Vorsorgevollmacht bestimmen Sie selbst, wer für Sie handeln darf: in der Gesundheitssorge, bei der Aufenthaltsbestimmung, in der Vermögenssorge und im Behörden- und Rechtsverkehr.

Die notarielle Beglaubigung oder Beurkundung ist hier nicht verpflichtend. Sie ist jedoch häufig zu empfehlen. Für zahlreiche Grundstücksgeschäfte ist eine öffentliche oder notarielle Form erforderlich. Auch Banken stellen oft besondere Anforderungen an Vollmachten. Eine Registrierung im Zentralen Vorsorgeregister der Bundesnotarkammer stellt zudem sicher, dass das Betreuungsgericht im Ernstfall von der Vollmacht erfährt.

Ergänzend empfiehlt sich eine Patientenverfügung. Sie legt fest, welche medizinischen Maßnahmen in bestimmten Behandlungssituationen gewünscht sind oder abgelehnt werden. Liegen die gesetzlichen Voraussetzungen vor, ist sie für Ärzte und Bevollmächtigte grundsätzlich verbindlich und entlastet den Partner in einer belastenden Situation.

Beratung und Beurkundung beim Notar

Erbvertrag, Vorsorgevollmacht und Patientenverfügung lassen sich gemeinsam beim Notar aufeinander abstimmen. Für unverheiratete Paare mit gemeinsamer Immobilie ist das der effizienteste Weg, die gegenseitige Absicherung umfassend und rechtssicher zu gestalten.

Den ausführlichen Fachbeitrag mit allen rechtlichen Details, Praxisbeispielen und Gestaltungsempfehlungen lesen Sie hier:

Erbvertrag und Vollmachten für unverheiratete Paare: So schaffen Sie rechtliche Sicherheit.

Sie möchten Ihre gegenseitige Absicherung als unverheiratetes Paar regeln? Vereinbaren Sie gerne einen Beratungstermin in unserem Notarbüro in Frankfurt.

Telefon: 069 / 72 30 17 | E-Mail: mail@selzer-reiff.de